תוכנית השימור בתל אביב הינה תוכנית שימור כוללת לעיר , המגדירה שימור של כ-1000 מבנים ואתרים בתל אביב. מהם כ-190 אתרים לשימור עם הגבלות מחמירות אשר קיים בהם איסור לתוספת בנייה במגרש.
מטרתה להבטיח שימור המורשת הבנויה של העיר תל אביב-יפו, על ידי חשיפת הערכים האדריכליים והאורבניים של המאגר הבנוי, תוך השבת המבנים וסביבתם הקרובה למצבם המקורי.
כבסיס לתוכנית נערך סקר מקיף בכל שטח "העיר ההיסטורית" ונקבעה רשימה מפורטת של מבנים הראויים לשימור לפי סגנונות הבנייה ודרגות שימור.
מבנים המאפיינים את סגנונות הבנייה נבחרו על פי רשימת קריטריונים שבחנה מעל לכל את הערך האדריכלי, ההיסטורי ואת מיקומם בשטח כחלק ממכלול מייצג של המבנים.
התוכנית מסווגת את המבנים על פי שתי דרגות שימור: האחת מבנים לשימור והשנייה מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות. בשניהן קיימת חובת שיפוץ המבנה בהתאם להוראות ועקרונות אדריכליים בתחום השימור. ההבדל בהוראת התוכנית ביחס לשתי הדרגות נוגע לסוגיית תוספות הבנייה. בעוד שבמבנים לשימור "רגיל" , התוכנית אינה מונעת מימוש זכויות בנייה ובחלקם אף מוסיפה ו/או משדרגת תוספת בנייה במגרש למעט שינויים פנימיים ובנייה מתחת לפני הקרקע. עבור מבנים אלו, על מנת להשיג את מטרות השימור ולא לפגוע בערך הנכס, התוכנית מאפשר להעביר זכויות בנייה למגרש אחר.
מרכיבי התוכנית כוללים:
הגנה על המבנים לשימור וטיפול בהם על ידי
- מניעת פגיעה במבנים לשימור- איסור הריסה ובקרה על ביצוע שינויים במבנה
- שמירה על מבנים לשימור- הוראות שיקום ואחזקה
- הוראות שונות, ביטול הפקעה, חנייה ואיסור איחוד חלקות
תיגמול ותמריץ שימור
- תמריץ באמצעות תוספת בנייה במגרש המבנה (בתהליכי ההיתר) במבנים לשימור רגיל, התוספות כוללות, בין השאר, תוספת בנייה על הגג ותוספת שטח עיקרי מתחת לפני הקרקע
- תמריץ השמור במבנים לשימור עם הגבלות מחמירות על ידי תוספת זכויות והעברת זכויות בין מגרשים בהליך של תוכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית
העברת זכויות בתוכנית השימור
תכנית השימור כוללת כאמור כ-190 מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות בהם לא ניתן לממש את זכויות הבנייה הנותרות במלואן או בחלקן על פי תוכניות תקפות. התוכנית מעודדת את ביצוע השימור במבנים לה באמצעות העברה של זכויות הבנייה התקפות, אל מגרשים אחרים בתחום התוכנית (בכל שטח העיר)\המוגדרים כ"מגרשים מקבלים".
הוראות תכנית השימור מגדירות את היקף זכויות הבנייה שיותר למבנים עם הגבלות מחמירות להעביר ל"מגרשים מקבלים"(תמורת תשלום עבורן), היקף זכויות הבנייה מורכב מיתרת זכויות הבנייה הלא מנוצלות במגרש ומתמריצים, העברת הזכויות באמצעות תוכנית בניין עיר נקודתיים בסמכות ועדה מקומית, תותנה בהתחייבות הבעלים לביצוע השיפוץ, בהתאם להוראות מחלקת השימור.
ייחודה של תכנית בסמכות ועדה מקומית, בכך שהיא מאפשרת לבצע העברה של זכויות בנייה ממבנים לשימור בדרך מהירה ויעלה, משך הזמן הנדרש להשלמת העברת הזכויות במסגרת תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית הוא קצר באופן משמעותי מהמקובל, הכנה ואישור של תכנית "קטנה" בסמכות ועדה מקומית, מצריכה כחצי שנה עד שנה וחצי לעומת תכנית בסמכות ועדה מחוזית שבה בממוצע נדרשות מספר שנים עד לאישור התוכנית.
מהם "מגרשים מוסרים" ו"מגרשים מקבלים"
תכנית השימור כוללת בין היתר הגדרה של "המגרשים המוסרים" (מבנים לשימור), מיקומם, מספרם ודרישות השימור בהם מפורטות בתכנית השימור ובנספחיה, בנוסף, כוללת התכנית הגדרות ותנאי סף למגרשים בכלל שטח השיפוט של העיר שאליהם ניתן יהיה להעביר זכויות בנייה ("מגרשים מקבלים"). על מנת למנוע פגיעה באזורים "מקבלי הזכויות" מגדירה תכנית השימור את ההיקף המקסימלי של תוספת הבנייה שניתן להוסיף באמצעות העברת זכויות ואת הגובה המקסימלי של הבנייה שניתן להוסיף באזורים השונים בעיר. כמו כן, התכנית קובעת שתוספת הזכויות לא תיפגע בעיצוב הרחוב והסביבה של אותו מגרש או להוות מטרד לדיירי הסביבה. כמקובל בעולם, כך גם בתכנית השימור של תל אביב המגבלות התכנוניות של המגרשים המקבלים נקבעו במטרה להבטיח שתכנית השימור לא תייצר מטרדים או נזקים תכנוניים במקום אחר בעיר.